Eladó családi ház – Törökbálint, Pistályi ut 26

Trois états, pas deux : aimé, écarté, ou rien. Ne pas avoir posé d'avis n'est pas un avis négatif — c'est un bien que vous n'avez pas encore regardé. Un avis n'entre dans aucun score : le score mesure la résilience selon CONTROLES.md, vos préférences sont autre chose, et les mêler rendrait le score circulaire.

54/100 total pondéré 35.2, calculé le 2026-09-14T23:37 · connectivité non évaluée

Bonus : deli_teto +2.0

Le score classe, il ne décide pas. Aucun critère de texte libre n'élimine : ni puits, ni forêt, ni cave voûtée. Seuls prix, surface, nombre de pièces et drapeaux juridiques explicites sont éliminatoires — une annonce qui ne mentionne pas un puits n'est pas une annonce sans puits.

Toute détection porte la citation qui l'a déclenchée, vérifiée littéralement dans le texte source. Si la citation ne dit pas ce que la détection prétend, la détection est fausse — c'est le seul contrôle qui vaille.

Absences déclarées par l'annonce (information positive : l'annonce le dit explicitement)

• viz_halozat — « …3x32 a villany; a vizet szűrővel ellátott fúrt és ásott kút adja. gáz, csatorna, vezetékes víz nincs. a házi vízmű és a szűrők cseréje aktuális. a telek teljesen körbekerített,… »

Position 47.43889, 18.95726 — coordonnées fournies par l'adapter koltozzbe_hu, précision « inconnue ». Ce point n'est pas la parcelle : les portails floutent (35 à 300 m) et le géocodage s'arrête à la rue. Il classe, il ne valide pas (§12.5).

Altitude 135 m ±7 m (eudem25m, DSM) ⚠ valeur non fiable — modèle de SURFACE : mesure la canopée et les toitures, pas le sol. Sur berge boisée l'erreur atteint +10 à 20 m. Maille de 25 à 30 m : le micro-relief qui décide de tout est invisible. Criblage uniquement, jamais une validation.

Ombrage sud non évalué — non mesuré cette passe

Nature du terrain Lösz — lösz (e_Qp3_l)

Nappe libre classe « 0 – 2 m » (Talajvízszint mélysége a felszín alatt)

• ⚠ D'autres classes passent à moins de ~280 m sans tenir le point (Talajvízszint mélysége a felszín alatt → 2 – 5 m, 5 – 10 m · Talajvíztükör nyugalmi szintje a felszín alatt → 4 – 8 m, >8 m) : une **limite de zone** est proche du bien. La classe retenue est celle du polygone qui contient réellement le point ; la carte est au 1:100 000 et son trait n'a pas la précision d'une parcelle.
• ⚠ Les couches SZTFH ne donnent pas la même classe (Talajvízszint mélysége a felszín alatt → « 0 – 2 m » · Talajvíztükör nyugalmi szintje a felszín alatt → « 2 – 4 m ») : elles mesurent des grandeurs voisines mais distinctes, l'écart est une information, pas une erreur à masquer.
• 🔴 Nappe libre **peu profonde** (classe « 0 – 2 m », borne basse sous 2 m) : c'est la configuration la **plus vulnérable**, pas la plus favorable — ruissellement, fosse septique et submersion en crue l'atteignent directement (§11.1bis).
• Cette carte ne dit **ni la potabilité ni la connexion entre aquifères**. Une classe de profondeur situe un niveau d'eau, elle ne décrit aucune ressource en eau potable (§11.1bis a-bis).
• Elle décrit la nappe **libre** (`talajvíz`), pas la nappe captive (`rétegvíz`) ni le karst (`karsztvíz`) — qui sont les deux seules cibles d'un puits foré potable dans ce dossier.
• Elle ne remplace ni le rapport de forage (`kútfúrási napló`) ni l'analyse d'eau : ces deux pièces restent non évalué tant qu'un vendeur ne les a pas produites.
• Mesure prise sur la copie locale SZTFH moissonnée le 2026-09-06 (46.85–48.1° N × 18.45–20.2° E) — le SZTFH a pu publier depuis. Une re-moisson est nécessaire pour tenir compte d'une mise à jour du SZTFH.

Relais mobile le plus proche 1123 m, azimut 22° — opérateur non déclaré dans OpenStreetMap (codes OSM : aucun code de technologie saisi — saisie de contributeur, pas un relevé d'opérateur)

⚠ Une distance n'est pas une couverture. Une antenne à 800 m derrière une crête reçoit moins qu'une à 2 km en visibilité directe. Ce champ trie, il ne mesure pas la réception, et il n'entre dans aucun score.

Réseaux publics enterrés (e-közmű, torokbalint, croisé le 2026-09-11 — raccordable = trait public à moins de 15 m, cherché dans 250 m)

⚠ « Raccordable » n'est pas « raccordé » : un trait du réseau public passe au droit de la parcelle, ce qui ne dit rien du branchement existant, de son ampérage ni de son compteur. Seule l'annonce, ou une visite, le dit.

⚠ Les distances sont mesurées sur un rendu raster de 1,5 m par pixel, où le trait est DESSINÉ large de 1 à 3 pixels : elles valent à quelques mètres près, jamais au centimètre.

Géologie / karst (SZTFH) : non évalué — couche muette. Absence de mesure, pas absence de risque.

Sol (SoilGrids) : non évalué — couche muette. Absence de mesure, pas absence de risque.

• altitude 135 m ±7 m (eudem25m, DSM — ⚠ VALEUR NON FIABLE — modèle de SURFACE : mesure la canopée et les toitures, pas le sol. Sur berge boisée l'erreur atteint +10 à 20 m. Maille de 25 à 30 m : le micro-relief qui décide de tout est invisible. Criblage uniquement, jamais une validation.) — valeur de CRIBLAGE uniquement, jamais de validation
• hydrographie mesurée sur l'extrait OSM local, sans limite de rayon (`data/geo/hydro.geojson`) — indépendante de la disponibilité d'Overpass
• Overpass indisponible — proximités (forêt, transports, commerces, toit, ombrage, pylône) : non évalué cette passe. ⚠ Une absence de mesure n'est pas une absence de risque. L'hydrographie du §12 reste, elle, mesurée sur l'extrait local.
• productible photovoltaïque : **non évalué** — Overpass muet : aucune empreinte de toit, donc aucun azimut de pan à soumettre à PVGIS — non évalué, ce n'est PAS une absence de problème. ⚠ Absence de mesure, pas absence de potentiel : le §11.2bis reste à instruire sur photo aérienne.
• profondeur de la nappe libre (`talajvíz`) : **0 – 2 m** sous la surface — couche « Talajvízszint mélysége a felszín alatt », SZTFH — map.hugeo.hu, service `tvz/tvz100_all` (ArcGIS identify), carte au 1:100 000 : des CLASSES, pas des mesures — copie locale SZTFH moissonnée le 2026-09-06 (46.85–48.1° N × 18.45–20.2° E) — le SZTFH a pu publier depuis. Départage : polygones superposés départagés par la CONTENANCE (celui qui tient le point l'emporte sur ceux qui passent dans la tolérance) ; à défaut, par la classe la plus CONTRAIGNANTE, jamais la plus favorable ; l'aire ne départage que sur une réponse distante, qui ne dit pas la contenance ; les classes écartées sont toujours dites.
• ⚠ D'autres classes passent à moins de ~280 m sans tenir le point (Talajvízszint mélysége a felszín alatt → 2 – 5 m, 5 – 10 m · Talajvíztükör nyugalmi szintje a felszín alatt → 4 – 8 m, >8 m) : une **limite de zone** est proche du bien. La classe retenue est celle du polygone qui contient réellement le point ; la carte est au 1:100 000 et son trait n'a pas la précision d'une parcelle.
• ⚠ Les couches SZTFH ne donnent pas la même classe (Talajvízszint mélysége a felszín alatt → « 0 – 2 m » · Talajvíztükör nyugalmi szintje a felszín alatt → « 2 – 4 m ») : elles mesurent des grandeurs voisines mais distinctes, l'écart est une information, pas une erreur à masquer.
• 🔴 Nappe libre **peu profonde** (classe « 0 – 2 m », borne basse sous 2 m) : c'est la configuration la **plus vulnérable**, pas la plus favorable — ruissellement, fosse septique et submersion en crue l'atteignent directement (§11.1bis).
• Cette carte ne dit **ni la potabilité ni la connexion entre aquifères**. Une classe de profondeur situe un niveau d'eau, elle ne décrit aucune ressource en eau potable (§11.1bis a-bis).
• Elle décrit la nappe **libre** (`talajvíz`), pas la nappe captive (`rétegvíz`) ni le karst (`karsztvíz`) — qui sont les deux seules cibles d'un puits foré potable dans ce dossier.
• Elle ne remplace ni le rapport de forage (`kútfúrási napló`) ni l'analyse d'eau : ces deux pièces restent non évalué tant qu'un vendeur ne les a pas produites.
• Mesure prise sur la copie locale SZTFH moissonnée le 2026-09-06 (46.85–48.1° N × 18.45–20.2° E) — le SZTFH a pu publier depuis. Une re-moisson est nécessaire pour tenir compte d'une mise à jour du SZTFH.
• nature du sol sous le bien : **Lösz** (`e_Qp3_l`), lithologie « lösz » — SZTFH — map.hugeo.hu, service `fdt100/fdt100_foldtan` (ArcGIS identify, couches 5 et 6), carte géologique au 1:100 000 — copie locale SZTFH moissonnée le 2026-09-06 (46.85–48.1° N × 18.45–20.2° E) — le SZTFH a pu publier depuis.
• 🟠 **Lœss — effondrement hydrique** — Lœss sous le point — « Lösz » (lœss). **Ce n'est pas une alerte de marais**, c'est un point de vigilance distinct : le lœss porte très bien à sec et **s'effondre en s'humidifiant** (`roskadás`). Une canalisation qui fuit, une gouttière rejetée au pied du mur ou une remontée de nappe suffisent à le faire se tasser brutalement. À regarder avec le drainage des eaux pluviales et l'état des fissures.
• 🔴 Une carte au **1:100 000 situe une formation, elle ne certifie pas une parcelle**. Un remblai récent, un marais comblé à la main au XIXᵉ siècle, une fosse, une cave effondrée : rien de tout cela n'y figure. Seule une **étude géotechnique** (`talajmechanikai szakvélemény`, CONTROLES §2.7) tranche — c'est la tâche T27 du backlog, et elle reste entière quoi que dise cette couche.
• Cimetières anciens sous ou près de la parcelle : **non évalué** — et il faut le dire franchement, **aucune source machine ne les donne**. Ni le SZTFH, ni OSM, ni le cadastre en ligne ne cartographient un cimetière désaffecté. Les deux seuls chemins réels sont le **cadastre historique consulté en mairie** (`régi kataszteri térkép`) et les **cartes militaires austro-hongroises** (1ʳᵉ à 3ᵉ levée). ⚠ `mapire.eu`, qui les publie, répond **403** : c'est un service commercial protégé, il n'est **pas** contourné (règle de conception n° 7). L'indice toponymique ci-dessous est tout ce que la machine sait en produire.
• indices toponymiques : aucune racine d'eau stagnante ni de cimetière dans la commune, l'adresse ou le titre. ⚠ Une absence d'indice n'est pas une absence de risque — un cimetière désaffecté n'a le plus souvent laissé aucun nom.
• Cote de crue de référence (`mértékadó árvízszint`) et plus hautes eaux connues (LNV) : non évalué — aucune source machine fiable. À demander à KDVVIZIG (1088 Budapest, Rákóczi út 41 · [e-mail retiré]), tâche T40.

Aucune autre annonce rapprochée de ce bien. Le rapprochement est conservateur : en cas de doute, on ne fusionne pas.

Aucun mouvement de prix enregistré.

Traduction française (mlx-community/Qwen3-Coder-Next-4bit)

À Törökbálint, dans un quartier calme et clos, sur un terrain de 778 m², se trouve une maison individuelle de 97 m² nets à vue panoramique permanente, à acheter, située sur la Pistályi utca, fortement à rénover. Construite dans les années 1980 en brique crue et structure légère / maçonnerie en bois, cette propriété inclut une terrasse couverte de près de 40 m² à vue panoramique permanente et une cave de 17 m². Selon le titre de propriété, elle est inscrite comme « terrain retiré de l’exploitation agricole clos et bâtiment économique », ce qui rend impossible l’obtention d’un prêt immobilier. Nous ne comptons que sur des acheteurs en espèces. Elle dispose d’une excellente distribution : salon-séjour ouvert de type américain, équipé d’un poêle à bois, cuisine américaine, 3 chambres, salle de bains avec douche, local technique extérieur. Le salon-séjour ouvert de type américain constitue le cœur de la maison, et le poêle rend les soirées d’hiver chaleureuses. Le salon a été construit en brique crue, les extensions en structure légère / maçonnerie en bois. Depuis la terrasse couverte de près de 40 m², une vue panoramique imprenable s’offre vers Budaörs. L’actuel propriétaire l’a achetée en 2018 et a entrepris de nombreuses rénovations, mais la maison nécessite encore fortement d’être rénovée. État : la maison est fortement à rénover (infiltrations, moisissures), ce qu’il faut prendre en compte, notamment pour les éléments suivants : la faux-plafond, la restauration des murs, le plâtre, les revêtements (tous les sols, froids et chauds), l’escalier menant à la maison et le puits. La charpente du toit est couverte de feutre bitumineux sur lequel a été posée une couverture en tôle ondulée en plastique, mais malgré cela, la toiture nécessite elle aussi des réparations ! Chauffage / réseaux publics : 5 panneaux chauffants électriques de 2500 W chacun + poêle ; eau chaude sanitaire par chauffe-eau électrique ; installation électrique 3x32 A ; l’eau provient d’un puits foré et creusé, équipé d’un filtre. Gaz, égouts, eau courante absents. Le système d’eau domestique et le remplacement des filtres sont à jour. Le terrain est entièrement clôturé, idéal pour le jardinage, la détente et le jeu des enfants. Quartier calme, résidentiel, composé de maisons individuelles et de résidences secondaires, tout en étant à quelques minutes en voiture de tous les services essentiels : Auchan, Premier Outlet, MaxCity, écoles, crèches, jardins d’enfants, centre sportif, piscine. Grâce à la proximité des autoroutes M0, M1 et M7, le centre-ville de Budapest est accessible en 20 à 25 minutes, et la gare de Törökbálint assure également d’excellentes connexions vers la capitale. Sur demande, nous vous accompagnons dans l’ensemble du processus d’achat : un conseiller en crédit indépendant, affilié à Bankmonitor, travaillant gratuitement pour vous, ainsi qu’un avocat immobilier fiable, sont à votre disposition. Un certificat énergétique et un contrôle électrique sont en cours. Si vous recherchez une résidence paisible, chaleureuse, sur un grand terrain, appelez-nous ! Si je ne peux pas répondre, veuillez m’envoyer un SMS.

La traduction sert à lire. Le scoring, lui, travaille sur le hongrois d'origine : c'est là que sont les termes exacts.

Texte original (hongrois)

Törökbálint nyugodt, zártkerti részén, a Pistályi úton egy 778 nm-es telken fekvő, elvehetetlen örök panorámás nettó 97 nm-es, erősen felújítandó ház eladó. Az 1980-as években vályog- és könnyűszerkezettel/ fa falazattal épült ingatlanhoz közel 40 nm-es, fedett, örökpanorámás terasz és 17 nm-es pince tartozik. A tulajdoni lapon „kivett, zártkerti művelés alól kivett terület és gazdasági épület"-ként szerepel, ezért lakáshitel nem vehető fel rá. Kizárólag készpénzes vásárlókat várunk. Kiváló elosztással rendelkezik. Világos közlekedő, elektromos kandallóval ellátott, amerikai konyhás nappali, 3 hálószoba, zuhanyzós fürdőszoba, külső háztartási helyiség. Az egybenyitott amerikai konyhás nappali az otthon szíve, a kandalló pedig meghitté teszi a téli estéket. A nappali vályogból, a hozzáépítések könnyűszerkezetből/ Fa falazattal épültek. A közel 40 nm-es fedett teraszról elvehetetlen örök panoráma nyílik Budaörs felé. A jelenlegi tulajdonos 2018-ban vásárolta és számos felújítást elvégzett, de a ház jelenleg is erősen felújítandó. Állapot: A ház erősen felújítandó ( ázás, penészedés ) amivel érdemes számolni többek között: Az álmennyezet, a falak helyreállítása, vakolat, a burkolatok ( mind a hideg mind ameleg ), a házhoz vezető lépcső és a kút. A tetőszerkezet bitumenes lemezzel fedett, melyre műanyag hullámlemez fedés került, de ennek ellenére a tető is javítást igényel! Fűtés / közművek: 5 db 2500 W-os elektromos fűtőpanel + kandalló; meleg víz villanybojlerrel; 3x32 A villany; a vizet szűrővel ellátott fúrt és ásott kút adja. Gáz, csatorna, vezetékes víz nincs. A házi vízmű és a szűrők cseréje aktuális. A telek teljesen körbekerített, ideális kertészkedéshez, pihenéshez, gyermekek játékához. Csendes, családi házas, nyaralós övezet, ugyanakkor autóval néhány perc alatt minden fontos szolgáltatás elérhető: Auchan, Premier Outlet, MaxCity, iskolák, óvoda, bölcsőde, sportközpont, uszoda. Az M0, M1 és M7 közelségének köszönhetően Budapest belvárosa 20–25 perc alatt elérhető, a Törökbálint vasútállomás is jó kapcsolatot biztosít a főváros felé. Igény esetén a vásárlás teljes folyamatában segítünk: Bankmonitoros, Önnek díjmentesen dolgozó, pénzintézet-független hitelszakértő és megbízható ingatlanjogász kolléga is rendelkezésére áll. Energetikai tanúsítvány és villamossági felülvizsgálat folyamatban. Ha szerethető, nyugodt otthont keres nagy telekkel, hívjon! Amennyiben nem tudom felvenni, kérem, írjon SMS-t.

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