Eladó sorház – Budakeszi, Zichy Péter utca

budakeszi · Budakeszi, Zichy Péter utca

écarté par le tri

Ce point n'est pas la parcelle. Les portails floutent de 35 à 300 m et le géocodage s'arrête à la rue : le lien conduit au voisinage, pas au portail. Vérifier le numéro sur place, et le `helyrajzi szám` sur le `tulajdoni lap`.

47.51540, 18.92550 — coordonnées fournies par l'adapter koltozzbe_hu, précision « inconnue ».

À vérifier ici

Crue et eau (§12) · Danube 8.7 km

Danube	8.7 km
Cours d'eau	705 m — Budakeszi árok

Altitude 245 m ±7 m — eudem25m. Valeur de criblage, jamais de validation.

Puits, forage, nappe · 🟠 forage ≈ 3 m

🟠 **Forage à prévoir** — **aucune source d'eau autonome déclarée**. ⚠ L'annonce n'en dit rien : ce n'est **pas** une annonce sans puits (règle des trois états). Le poste est une provision à confirmer en visite ou auprès des voisins (§11.1bis a-quater), pas un constat.
**Profondeur estimée : médiane 3 m** — 45 sondage(s) SZTFH dans 3.0 km, de 0 à 245 m.
⚠ **Un sondage géologique n'est pas un puits.** Beaucoup s'arrêtent dès qu'ils ont l'information cherchée, bien avant toute nappe : cette médiane borne ce qui a été **foré alentour**, pas ce qu'il faudra forer **pour avoir de l'eau**. Elle situe un ordre de grandeur et signale les contrastes, rien de plus. Seul le log stratigraphique d'un sondage profond donne la cote des aquifères, et seul un foreur local (`kútfúró`) engage un chiffre (§11.1bis a-ter, a-quater).
**Coût : à chiffrer.** `CONTROLES.md §5.4` dit « à chiffrer — quelques M Ft + autorisation » : le prix au mètre foré n'est pas connu, il fait l'objet de la tâche T23 (devis d'un foreur local). Aucun montant n'est inventé ici. Renseigner `[forage].prix_par_metre_huf` dans `config/recherche.toml` — un seul endroit — pour que cette ligne porte une fourchette.
Le prix au mètre ne couvre que le **forage** : cuvelage (`béléscső`) et cimentation annulaire, pompe immergée, réservoir et `vízjogi engedély` s'ajoutent (§11.1bis a-bis). La géologie du Pilis — karst, roche dure — peut renchérir sensiblement par rapport à une plaine alluviale.

Nappe libre — classe « 10 – 20 m » (Talajvízszint mélysége a felszín alatt)

⚠ D'autres classes passent à moins de ~280 m sans tenir le point (Talajvízszint mélysége a felszín alatt → 5 – 10 m) : une **limite de zone** est proche du bien. La classe retenue est celle du polygone qui contient réellement le point ; la carte est au 1:100 000 et son trait n'a pas la précision d'une parcelle.
⚠ Les couches SZTFH ne donnent pas la même classe (Talajvízszint mélysége a felszín alatt → « 10 – 20 m » · Talajvíztükör nyugalmi szintje a felszín alatt → « talajvízmentes terület ») : elles mesurent des grandeurs voisines mais distinctes, l'écart est une information, pas une erreur à masquer.
Cette carte ne dit **ni la potabilité ni la connexion entre aquifères**. Une classe de profondeur situe un niveau d'eau, elle ne décrit aucune ressource en eau potable (§11.1bis a-bis).
Elle décrit la nappe **libre** (`talajvíz`), pas la nappe captive (`rétegvíz`) ni le karst (`karsztvíz`) — qui sont les deux seules cibles d'un puits foré potable dans ce dossier.
Elle ne remplace ni le rapport de forage (`kútfúrási napló`) ni l'analyse d'eau : ces deux pièces restent non évalué tant qu'un vendeur ne les a pas produites.
Mesure prise sur la copie locale SZTFH moissonnée le 2026-09-06 (46.85–48.1° N × 18.45–20.2° E) — le SZTFH a pu publier depuis. Une re-moisson est nécessaire pour tenir compte d'une mise à jour du SZTFH.

Sol · 🟠 lœss — effondrement hydrique

Deluviális, részben szoliflukciós aleurit — aleurit (részben lejtőlösz)

🟠 Lœss — effondrement hydrique — « lejtőlösz »

Lœss sous le point — « lejtőlösz » (lœss). **Ce n'est pas une alerte de marais**, c'est un point de vigilance distinct : le lœss porte très bien à sec et **s'effondre en s'humidifiant** (`roskadás`). Une canalisation qui fuit, une gouttière rejetée au pied du mur ou une remontée de nappe suffisent à le faire se tasser brutalement. À regarder avec le drainage des eaux pluviales et l'état des fissures.

🔴 Une carte au **1:100 000 situe une formation, elle ne certifie pas une parcelle**. Un remblai récent, un marais comblé à la main au XIXᵉ siècle, une fosse, une cave effondrée : rien de tout cela n'y figure. Seule une **étude géotechnique** (`talajmechanikai szakvélemény`, CONTROLES §2.7) tranche — c'est la tâche T27 du backlog, et elle reste entière quoi que dise cette couche.
Cimetières anciens sous ou près de la parcelle : **non évalué** — et il faut le dire franchement, **aucune source machine ne les donne**. Ni le SZTFH, ni OSM, ni le cadastre en ligne ne cartographient un cimetière désaffecté. Les deux seuls chemins réels sont le **cadastre historique consulté en mairie** (`régi kataszteri térkép`) et les **cartes militaires austro-hongroises** (1ʳᵉ à 3ᵉ levée). ⚠ `mapire.eu`, qui les publie, répond **403** : c'est un service commercial protégé, il n'est **pas** contourné (règle de conception n° 7). L'indice toponymique ci-dessous est tout ce que la machine sait en produire.

Toit et soleil · non évalué

Non évalué. azimut du toit : aucune empreinte bâtie exploitable

Absence de mesure, pas absence de risque.

Non évalué. productible : Overpass muet : aucune empreinte de toit, donc aucun azimut de pan à soumettre à PVGIS — non évalué, ce n'est PAS une absence de problème

Absence de mesure, pas absence de risque.

Non évalué. ombrage sud : non mesuré cette passe

Absence de mesure, pas absence de risque.

Drapeaux du tri · 🔴 12/100

Seuils d'alerte franchis — avertissements, pas des exclusions

⚠ Couverture faible — 3/7 critères évalués · 56% du poids de la grille, sous le seuil de 60%. La note porte sur une fraction de la grille : elle se compare mal au rang d'un bien documenté sur les sept critères. Avertissement, jamais une exclusion — le silence d'une annonce n'est pas une carence du bien.
⚠ Eau 0.5/5 < seuil 3 — avertissement, pas une exclusion
⚠ Chaleur 0.8/5 < seuil 3 — avertissement, pas une exclusion
⚠ Terrain 550 m² < seuil 2000 m² — le conflit transport ↔ autonomie se joue ici

⛔ Motifs d'élimination — champs structurés uniquement

prix 129 000 000 Ft > plafond 120 000 000 Ft

Nom du lieu · aucun indice

Aucune racine d'eau stagnante ni de cimetière dans la commune, l'adresse ou le titre.

🔴 Une correspondance toponymique est un **indice**, jamais une preuve : elle ne compte pas dans le score et n'écarte rien. Un nom de lieu peut avoir mille ans, avoir été déplacé, ou n'avoir jamais désigné le terrain de la parcelle. Réciproquement, **l'absence d'indice ne prouve rien** : la recherche exige les accents hongrois, et une adresse saisie sans accents ne correspondra à rien.

Ce qui n'est pas écrit ici n'est pas vérifié. La grille complète est dans CONTROLES.md — 15 sections.

À demander au vendeur

Les mots exacts. Appui long pour sélectionner.

teljes tulajdoni lapextrait complet du registre foncierdaté de moins d'un mois, et le « complet » — pas le `szemle` §7.1
helyrajzi szám (hrsz)numéro de parcelle cadastralecombien de parcelles ? chacune a son régime et sa propre `tulajdoni lap` §6.4
térképmásolatcopie du plan cadastralà comparer au bâti réel : c'est là qu'apparaissent les extensions non déclarées §7.5
energetikai tanúsítványcertificat de performance énergétiqueobligatoire à la vente ; son absence est une information sur le vendeur §7
kútpuitsásott = creusé, fúrott = foré : la profondeur et la nappe atteinte n'ont rien à voir §11.1bis
vízjogi engedélyautorisation d'eau🔴 un puits non déclaré se régularise aux frais de l'acheteur — le régime a été durci §5.2
mértékadó árvízszintcote de crue de référenceaucune source machine fiable : à demander à KDVVIZIG, ou au vendeur s'il l'a §12
árvíz / belvíz / fakadóvízcrue / eaux internes / remontée par le soltrois façons distinctes d'être inondé ; la troisième se produit sans débordement §12.3
talajmechanikai szakvéleményétude géotechniquel'exiger si elle existe — sur un sol signalé, c'est elle qui chiffre les fondations §2.7

Votre avis

♥ Aimé le 2026-09-05. Aucun commentaire.

Trois états, pas deux : aimé, écarté, ou rien. Ne pas avoir posé d'avis n'est pas un avis négatif. Un avis n'entre dans aucun score.

Photos

Photos · non évalué

3 photo(s) publiées par le portail, aucune téléchargée en local — non évalué, pas « sans photo ».

Le bien

Prix129 000 000 Ft · 318 519 €

Surface220 m²

Terrain550 m²

Pièces6

Construit—

Portailkoltozzbe_hu

Annonce d'origine ↗

Ce que dit l'annonce

Je suis ravi de proposer à la vente cette maison mitoyannée habitable et chaleureuse, dans le quartier populaire de Barackos à Budakeszi, qui est de conception à deux générations. Cette propriété pourrait être le choix parfait pour ceux qui recherchent le confort, de grands espaces et un bon emplacement. La propriété dispose d'une surface au sol brute de 220 nm, et sa conception à deux générations permet aux familles, ou même à plusieurs générations, de vivre ensemble confortablement. Caractéristiques : * maison mitoyannée à deux générations * surface au sol de 220 nm * 2 appartements aménagés * 6 pièces au total * 3 salles de bain * Espaces lumineux et spacieux * Excellent emplacement dans le quartier de Barackos à Budakeszi. Ne manquez pas cette excellente opportunité d'acquérir un foyer qui combine le confort, le style et les avantages offerts par la ville de Budakeszi ! La propriété est équipée d'espaces lumineux et de grandes fenêtres qui laissent entrer une abondance de lumière naturelle. La maison s'adapte facilement à tout style d'intérieur, et les pièces spacieuses offrent l'opportunité de réaliser ses propres idées ! La maison mitoyannée est située dans un excellent emplacement à Budakeszi, qui est réputée pour son beau cadre naturel et son atmosphère familiale. La ville s'est développée progressivement au fil des ans, tout en conservant son charme et son calme de campagne. De magnifiques forêts et zones vertes se trouvent à proximité, ce qui donne aux résidents la possibilité de profiter de la beauté de la nature, de faire de la randonnée ou simplement de se reposer à tout moment. Tout est disponible à proximité : écoles, jardins d'enfants, centres commerciaux, installations sportives et autres commodités. Grâce à de bonnes liaisons de transport en commun, il est facile d'atteindre le centre de Budapest, ce qui est idéal pour ceux qui souhaitent profiter à la fois de Budakeszi et de la ville.

La traduction sert à lire ; le scoring travaille sur le hongrois d'origine.

Hongrois d'origine

KÉTGENERACIÓS, VILÁGOS OTTHON JÓ LOKÁCIÓBAN Örömmel kínálom eladásra ezt az élhető, otthonos sorházat Budakeszi kedvelt Barackos negyedében. Ez az ingatlan tökéletes választás lehet azok számára. Akik kényelmet, tágas tereket és jó elhelyezkedést keresnek. Az ingatlan bruttó 220 nm alapterületű, és a kétgenerációs kialakítás lehetővé teszi a családoknak vagy akár több generációnak a kényelmes együttélését. Tulajdonságok : * kétgenerációs sorház * 220 nm alapterület * 2 kialakított lakás * Összesen 6 szoba * 3 fürdőszoba * Világos és tágas terek * Jó elhelyezkedés Budakeszi Barackos negyedében Ne hagyja ki ezt a kiváló lehetőséget egy olyan otthon megszerzésére, amely kényelmet, a stílust és Budakeszi város által kínált előnyöket egyesíti! Az ingatlan világos terekkel és nagy ablakokkal lett ellátva, melyek bőséges természetes fényt engednek be. Az otthon könnyűszerrel alkalmazkodik bármilyen enteriőr stílushoz, és a tágas helyiségek lehetőséget nyújtanak a saját elképzelések megvalósítására! A sorház nagyszerű lokációban található Budakeszin, amely híres szép természeti környezetéről és családias légköréről. A város az években fokozatosan fejlődött , miközben megőrizte a vidéki varázsát és nyugalmát. A gyönyörű erdők és zöldövezet el a közelben meg találhatóak így az itt lakóknak bármikor lehetőségük van a természet szépségét élvezni, kirándulni vagy egyszerűen csak pihenni. A közelben minden megtalálható: iskolák, óvodák, bevásárlóközpontok, sportlétesítmények és egyéb kényelmi lehetőségek. A jó tömegközlekedési kapcsolatok révén könnyű eljutni Budapest központjába is, amely ideális azoknak akik Budakeszit és a várost egyaránt szeretnék élvezni. ENG TWO-GENERATION, BRIGHT HOME IN A GOOD LOCATION I am pleased to offer for sale this livable, cozy townhouse in the popular Barackos neighborhood of Budakeszi. This property could be the perfect choice for those who are looking for comfort, spacious spaces and a good location. The property has a gross floor area of 220 sqm, and the two-generation design allows families or even several generations to live together comfortably. Features: * two-generation townhouse * 220 sqm floor area * 2 furnished apartments * 6 rooms in total * 3 bathrooms * Bright and spacious spaces * Good location in the Barackos neighborhood of Budakeszi Don't miss this excellent opportunity to acquire a home that combines comfort, style and the advantages offered by the city of Budakeszi! The property is equipped with bright spaces and large windows that let in plenty of natural light. The home easily adapts to any interior style, and the spacious rooms provide an opportunity to realize your own ideas! The townhouse is located in a great location in Budakeszi, which is famous for its beautiful natural environment and family atmosphere. The city has gradually developed over the years, while preserving its rural charm and tranquility. Beautiful forests and green areas are nearby, so residents can enjoy the beauty of nature, go hiking or simply relax at any time. Everything is nearby: schools, kindergartens, shopping centers, sports facilities and other amenities. Good public transport connections make it easy to get to the center of Budapest, which is ideal for those who want to enjoy both Budakeszi and the city.

Caractéristiques détectées · 3 détection(s)

Détections, avec leur citation

erdo — « …fokozatosan fejlődött , miközben megőrizte a vidéki varázsát és nyugalmát. a gyönyörű erdők és zöldövezet el a közelben meg találhatóak így az itt lakóknak bármikor lehetőségük van… »
gaz_futes — « fűtés: gázkazán »
to — « …make it easy to get to the center of budapest, which is ideal for those who want to enjoy both budakeszi and the city. »

Champs du portail

Energetikai besorolás	G
Fűtés	Gázkazán
Komfort	Összkomfortos
Telekméret	550 m 2
Állapot	Felújított