Csobánka, Szabadsághegy utca 6. Eladó családi ház

Trois états, pas deux : aimé, écarté, ou rien. Ne pas avoir posé d'avis n'est pas un avis négatif — c'est un bien que vous n'avez pas encore regardé. Un avis n'entre dans aucun score : le score mesure la résilience selon CONTROLES.md, vos préférences sont autre chose, et les mêler rendrait le score circulaire.

17/100 total pondéré 11.8, calculé le 2026-09-13T16:22 · connectivité 0.5/5 (critère de travail, hors score d'autonomie)

Bonus : padlofutes +1.0

Le score classe, il ne décide pas. Aucun critère de texte libre n'élimine : ni puits, ni forêt, ni cave voûtée. Seuls prix, surface, nombre de pièces et drapeaux juridiques explicites sont éliminatoires — une annonce qui ne mentionne pas un puits n'est pas une annonce sans puits.

Toute détection porte la citation qui l'a déclenchée, vérifiée littéralement dans le texte source. Si la citation ne dit pas ce que la détection prétend, la détection est fausse — c'est le seul contrôle qui vaille.

Position 47.64398, 18.95886 — coordonnées fournies par l'adapter ingatlan_com, précision « inconnue ». Ce point n'est pas la parcelle : les portails floutent (35 à 300 m) et le géocodage s'arrête à la rue. Il classe, il ne valide pas (§12.5).

Altitude 196 m ±7 m (eudem25m, DSM) ⚠ valeur non fiable — modèle de SURFACE : mesure la canopée et les toitures, pas le sol. Sur berge boisée l'erreur atteint +10 à 20 m. Maille de 25 à 30 m : le micro-relief qui décide de tout est invisible. Criblage uniquement, jamais une validation.

Surface boisée mesurée ≈ 4.9 ha.

Toiture pans à 58° (azimut du grand axe de l'empreinte OSM) · ≈14 kWp installables

Ombrage sud 🟢 non secteur sud (135–225°) dégagé de tout boisement cartographié

Nature du terrain Tardi Agyag Formáció — mikrorétegzett, agyagos aleurit, tufitzsinórokkal és homokkő-betelepülésekkel (tOl1)

Nappe libre classe « talajvízmentes terület » (Talajvízszint mélysége a felszín alatt)

• ⚠ D'autres classes passent à moins de ~280 m sans tenir le point (Talajvízszint mélysége a felszín alatt → 0 – 2 m, 2 – 5 m, 5 – 10 m · Talajvíztükör nyugalmi szintje a felszín alatt → 2 – 4 m, 4 – 8 m) : une **limite de zone** est proche du bien. La classe retenue est celle du polygone qui contient réellement le point ; la carte est au 1:100 000 et son trait n'a pas la précision d'une parcelle.
• 🔑 **Aucune nappe libre cartographiée ici** (`talajvízmentes terület`) : il n'y a pas de `talajvíz` à 5 m, donc rien à polluer par ruissellement — mais rien à puiser non plus. Dans le Pilis et les collines de Buda, la ressource est alors le **karst** (`karsztvíz`) ou une nappe captive profonde (`rétegvíz`), que cette carte ne décrit pas : profondeur utile **non évalué**, à lire sur le log stratigraphique d'un forage voisin (§11.1bis a-bis).
• Cette carte ne dit **ni la potabilité ni la connexion entre aquifères**. Une classe de profondeur situe un niveau d'eau, elle ne décrit aucune ressource en eau potable (§11.1bis a-bis).
• Elle décrit la nappe **libre** (`talajvíz`), pas la nappe captive (`rétegvíz`) ni le karst (`karsztvíz`) — qui sont les deux seules cibles d'un puits foré potable dans ce dossier.
• Elle ne remplace ni le rapport de forage (`kútfúrási napló`) ni l'analyse d'eau : ces deux pièces restent non évalué tant qu'un vendeur ne les a pas produites.
• Mesure prise sur la copie locale SZTFH moissonnée le 2026-09-06 (46.85–48.1° N × 18.45–20.2° E) — le SZTFH a pu publier depuis. Une re-moisson est nécessaire pour tenir compte d'une mise à jour du SZTFH.

Relais mobile le plus proche 708 m, azimut 175° — Yettel, Telekom, One (codes OSM : gsm, umts, lte — saisie de contributeur, pas un relevé d'opérateur)

⚠ Une distance n'est pas une couverture. Une antenne à 800 m derrière une crête reçoit moins qu'une à 2 km en visibilité directe. Ce champ trie, il ne mesure pas la réception, et il n'entre dans aucun score.

Réseaux publics enterrés (e-közmű, csobanka, croisé le 2026-09-09 — raccordable = trait public à moins de 15 m, cherché dans 250 m)

⚠ « Raccordable » n'est pas « raccordé » : un trait du réseau public passe au droit de la parcelle, ce qui ne dit rien du branchement existant, de son ampérage ni de son compteur. Seule l'annonce, ou une visite, le dit.

⚠ Les distances sont mesurées sur un rendu raster de 1,5 m par pixel, où le trait est DESSINÉ large de 1 à 3 pixels : elles valent à quelques mètres près, jamais au centimètre.

Géologie / karst (SZTFH) : non évalué — couche non interrogée — non évalué. Absence de mesure, pas absence de risque.

Sol (SoilGrids) : non évalué — couche non interrogée — non évalué. Absence de mesure, pas absence de risque.

• altitude 196 m ±7 m (eudem25m, DSM — ⚠ VALEUR NON FIABLE — modèle de SURFACE : mesure la canopée et les toitures, pas le sol. Sur berge boisée l'erreur atteint +10 à 20 m. Maille de 25 à 30 m : le micro-relief qui décide de tout est invisible. Criblage uniquement, jamais une validation.) — valeur de CRIBLAGE uniquement, jamais de validation
• hydrographie mesurée sur l'extrait OSM local, sans limite de rayon (`data/geo/hydro.geojson`) — indépendante de la disponibilité d'Overpass
• azimut des pans de toit ≈ 58° (azimut du grand axe de l'empreinte OSM) — orientation médiocre (pans est/ouest) : 15 à 20 % de production en moins
• productible photovoltaïque : **1088 kWh/kWp/an** à 35°, pan sud-ouest, 60° hors du plein sud (repère hongrois : 1 150 à 1 250, §11.2bis e) ; ~15419 kWh/an pour les 14.2 kWc estimés sur le pan sud. 🔑 En **décembre**, une pente de 55° donne +3 % par rapport à 35° — c'est ce mois-là qui décide de l'autonomie, pas la moyenne annuelle (§11.2bis c)
• PVGIS applique l'ombrage du **relief** (horizon calculé sur modèle de terrain) mais **pas celui des arbres** ni des bâtiments voisins : la mesure d'ombrage sud d'OpenStreetMap reste la seule information sur la végétation (§11.2bis, conflit n° 1).
• Surface de pan et puissance crête sont **estimées** depuis l'empreinte OSM (~5 m² utiles par kWc, §11.2bis d) : elles classent, elles ne dimensionnent pas une installation.
• 🔴 Un onduleur non hybride **s'arrête** pendant une coupure réseau : sans batterie ni `sziget üzemmód`, ce productible n'apporte AUCUNE résilience. Présence d'un onduleur hybride : non évalué (§11.2bis i).
• profondeur de la nappe libre (`talajvíz`) : **5 – 10 m** sous la surface — couche « Talajvízszint mélysége a felszín alatt », SZTFH — map.hugeo.hu, service `tvz/tvz100_all` (ArcGIS identify), carte au 1:100 000 : des CLASSES, pas des mesures — copie locale SZTFH moissonnée le 2026-09-06 (46.85–48.1° N × 18.45–20.2° E) — le SZTFH a pu publier depuis. Départage : polygones superposés départagés par l'aire la plus petite (le plus local l'emporte) ; les classes contradictoires sont signalées, jamais tranchées en silence.
• ⚠ Classes **contradictoires** superposées à ce point (Talajvízszint mélysége a felszín alatt → 0 – 2 m, 2 – 5 m, 5 – 10 m, talajvízmentes terület · Talajvíztükör nyugalmi szintje a felszín alatt → 2 – 4 m, 4 – 8 m, talajvízmentes terület). Le polygone le plus petit a été retenu comme le plus local, mais ce n'est pas une certitude : à confirmer par le log d'un forage voisin.
• ⚠ Les couches SZTFH ne donnent pas la même classe (Talajvízszint mélysége a felszín alatt → « 5 – 10 m » · Talajvíztükör nyugalmi szintje a felszín alatt → « 4 – 8 m ») : elles mesurent des grandeurs voisines mais distinctes, l'écart est une information, pas une erreur à masquer.
• Cette carte ne dit **ni la potabilité ni la connexion entre aquifères**. Une classe de profondeur situe un niveau d'eau, elle ne décrit aucune ressource en eau potable (§11.1bis a-bis).
• Elle décrit la nappe **libre** (`talajvíz`), pas la nappe captive (`rétegvíz`) ni le karst (`karsztvíz`) — qui sont les deux seules cibles d'un puits foré potable dans ce dossier.
• Elle ne remplace ni le rapport de forage (`kútfúrási napló`) ni l'analyse d'eau : ces deux pièces restent non évalué tant qu'un vendeur ne les a pas produites.
• Mesure prise sur la copie locale SZTFH moissonnée le 2026-09-06 (46.85–48.1° N × 18.45–20.2° E) — le SZTFH a pu publier depuis. Une re-moisson est nécessaire pour tenir compte d'une mise à jour du SZTFH.
• nature du sol sous le bien : **Tardi Agyag Formáció** (`tOl1`), lithologie « mikrorétegzett, agyagos aleurit, tufitzsinórokkal és homokkő-betelepülésekkel » — SZTFH — map.hugeo.hu, service `fdt100/fdt100_foldtan` (ArcGIS identify, couches 5 et 6), carte géologique au 1:100 000 — copie locale SZTFH moissonnée le 2026-09-06 (46.85–48.1° N × 18.45–20.2° E) — le SZTFH a pu publier depuis.
• Aucune des signatures cherchées (marais, tourbe, lacustre, remblai, `szikes`, lœss) n'apparaît dans cette unité. ⚠ Cela dit ce que la carte au 1:100 000 montre, **pas ce que la parcelle contient** : un marais comblé à la main ou une fosse rebouchée n'y figurent pas.
• 🔴 Une carte au **1:100 000 situe une formation, elle ne certifie pas une parcelle**. Un remblai récent, un marais comblé à la main au XIXᵉ siècle, une fosse, une cave effondrée : rien de tout cela n'y figure. Seule une **étude géotechnique** (`talajmechanikai szakvélemény`, CONTROLES §2.7) tranche — c'est la tâche T27 du backlog, et elle reste entière quoi que dise cette couche.
• Cimetières anciens sous ou près de la parcelle : **non évalué** — et il faut le dire franchement, **aucune source machine ne les donne**. Ni le SZTFH, ni OSM, ni le cadastre en ligne ne cartographient un cimetière désaffecté. Les deux seuls chemins réels sont le **cadastre historique consulté en mairie** (`régi kataszteri térkép`) et les **cartes militaires austro-hongroises** (1ʳᵉ à 3ᵉ levée). ⚠ `mapire.eu`, qui les publie, répond **403** : c'est un service commercial protégé, il n'est **pas** contourné (règle de conception n° 7). L'indice toponymique ci-dessous est tout ce que la machine sait en produire.
• indices toponymiques : aucune racine d'eau stagnante ni de cimetière dans la commune, l'adresse ou le titre. ⚠ Une absence d'indice n'est pas une absence de risque — un cimetière désaffecté n'a le plus souvent laissé aucun nom.
• Cote de crue de référence (`mértékadó árvízszint`) et plus hautes eaux connues (LNV) : non évalué — aucune source machine fiable. À demander à KDVVIZIG (1088 Budapest, Rákóczi út 41 · [e-mail retiré]), tâche T40.
• ⚠ Carrière cartographiée à proximité. Le registre SZTFH ne liste que les permis EN COURS : une carrière abandonnée n'y figure pas → non évalué pour l'aléa d'affaissement, à instruire en mairie et aux archives (§14.6).

Aucune autre annonce rapprochée de ce bien. Le rapprochement est conservateur : en cas de doute, on ne fusionne pas.

Aucun mouvement de prix enregistré.

Traduction française (mlx-community/Qwen3-Coder-Next-4bit)

La maison individuelle a été construite en 2005 en briques porotherm 38, avec une dalle en béton et un toit en tuiles Branc. Le bâtiment comporte 3 niveaux, reliés entre eux par un escalier intérieur. Le troisième niveau est actuellement en état structurel. Le premier niveau, le niveau garage, a été transformé en logement. 1er niveau : 80 m². Initialement construit pour garage et rangements, il abrite ici l’installation technique et a été converti en logement. Pièces : salon, chambre à coucher, salle de jeux, cuisine-salle à manger, salle de bains avec douche et WC, local technique/ménagère. 2e niveau : 130 m² + 13 m² de terrasse couverte. Pièces : salon, 3 chambres à coucher, dressing, cuisine-salle à manger, cellier, salle de bains avec WC, WC séparé, 2 couloirs. 3e niveau : 130 m². Actuellement en état structurel. Des fenêtres isolées thermiquement ont été installées dans le bâtiment ; une chaudière combinée gaz fournit l’eau chaude et le chauffage, par padlófűtés (chauffage au sol) et radiateurs. La rénovation de l’immeuble a commencé : les revêtements et les portes intérieures ont déjà été démolis. L’acquéreur peut terminer l’immeuble selon ses propres conceptions. À proximité immédiate de l’immeuble, d’un côté se trouve une parcelle de construction, tandis que, sur les deux autres côtés, s’étend une bande forestière. L’immeuble est situé en zone urbaine, doté de tous les réseaux et éligible à un crédit. Pour les crédits subventionnés par l’État, l’immeuble doit être habitable ; il convient donc de terminer la rénovation (salle de bains, WC, installations sanitaires, revêtements, etc.) avant de demander le prêt. Le travail de construction sera réalisé par moi-même avec les matériaux choisis par l’acheteur, mais dans ce cas, le prix d’achat de l’immeuble s’élève à 79 millions de forints. Je ne sollicite pas l’aide de courtiers immobiliers. Ne me téléphonez pas inutilement, je n’ai signé aucun accord avec personne.

La traduction sert à lire. Le scoring, lui, travaille sur le hongrois d'origine : c'est là que sont les termes exacts.

Texte original (hongrois)

A családi ház 2005-ben épült 38-as porotherm téglából, beton födémmel, bramac cserép fedéssel. Az épület 3 szintes, a szinteket egy belső lépcsőház köti össze. A harmadik szint jelenleg szerkezetkész állapotú. Az első szintet, a garázs szintet lakássá alakították át. 1 szint: 80nm Eredetileg garázsnak és tárolóknak épült és itt található a gépészet. Lakássá lett átalakítva. Helységei: nappali, hálószoba, játszószoba, étkezős konyha, zuhanyzós fürdőszoba WC-vel, gépészeti helység/mosókonyha/. 2 szint: 130nm+13nm fedett terasz Helységei: nappali, 3 hálószoba, gardróbszoba,étkezős konyha, kamra, fürdőszoba WC-vel, külön WC, 2 közlekedő. 3 szint: 130nm Jelenleg szerkezetkész állapotú. Az épültbe hőszigetelt nyílászárók lettek beépítve, kombi gázkazán biztosítja a meleg vizet és fűtést padlófűtéssel és radiátorokkal. Az ingatlan felújítása elkezdődött, a burkolatok, beltéri ajtók már bontásra kerültek. Az új tulajdonos a saját elképzelései szerint fejezheti be az ingatlant. Az ingatlan közvetlen szomszédságában az egyik oldalon egy építési telek van, a másik két oldalon egy erdősáv húzódik. Az ingatlan belterületi, összközműves és hitelezhető. Az államilag támogatott hitelekhez az ingatlannak lakhatónak kell lennie, ezért a hiteligénylés előtt a felújítást be kell fejezni(fürdőszoba, WC, szaniterek, burkolatok, stb.). A kivitelezést én végzem el a vevő által kiválasztott anyagokkal, de így az ingatlan vételára 79 millió. Ingatlanközvetítők segítségét nem kérem. Fölöslegesen hív, nem szerződöm senkivel.

Champs structurés du portail