Csobánka, Szabadsághegy utca 6. Eladó családi ház
Csobánka · Csobánka, Szabadsághegy utca 6.
sans agence
📍 Ouvrir dans PlansCe point n'est pas la parcelle. Les portails floutent de 35 à 300 m et le géocodage s'arrête à la rue : le lien conduit au voisinage, pas au portail. Vérifier le numéro sur place, et le `helyrajzi szám` sur le `tulajdoni lap`.
47.64398, 18.95886 — coordonnées fournies par l'adapter ingatlan_com, précision « inconnue ».
À vérifier ici
Crue et eau (§12) · 🔴 Danube 8.9 km
| Danube | 8.9 km |
|---|---|
| Cours d'eau | 182 m — Kovácsi-patak |
Altitude 196 m ±7 m — eudem25m. Valeur de criblage, jamais de validation.
- 🔴 RELEVÉ GÉOMÈTRE REQUIS AVANT OFFRE (`geodéta`, ±2 cm) : le bien est à moins de 500 m d'un cours d'eau. Le calcul automatique classe et élimine, il ne valide jamais (§12.5, §13).
Puits, forage, nappe · 🟠 forage ≈ 25 m
- 🟠 **Forage à prévoir** — **aucune source d'eau autonome déclarée**. ⚠ L'annonce n'en dit rien : ce n'est **pas** une annonce sans puits (règle des trois états). Le poste est une provision à confirmer en visite ou auprès des voisins (§11.1bis a-quater), pas un constat.
- **Profondeur estimée : médiane 25 m** — 7 sondage(s) SZTFH dans 3.0 km, de 18 à 231 m, dont 2 avec log stratigraphique **détaillé et disponible aux archives** — à demander à l'`Adattár` du SZTFH en citant le `FRS_ID` (§11.1bis a-ter).
- ⚠ **Un sondage géologique n'est pas un puits.** Beaucoup s'arrêtent dès qu'ils ont l'information cherchée, bien avant toute nappe : cette médiane borne ce qui a été **foré alentour**, pas ce qu'il faudra forer **pour avoir de l'eau**. Elle situe un ordre de grandeur et signale les contrastes, rien de plus. Seul le log stratigraphique d'un sondage profond donne la cote des aquifères, et seul un foreur local (`kútfúró`) engage un chiffre (§11.1bis a-ter, a-quater).
- **Coût : à chiffrer.** `CONTROLES.md §5.4` dit « à chiffrer — quelques M Ft + autorisation » : le prix au mètre foré n'est pas connu, il fait l'objet de la tâche T23 (devis d'un foreur local). Aucun montant n'est inventé ici. Renseigner `[forage].prix_par_metre_huf` dans `config/recherche.toml` — un seul endroit — pour que cette ligne porte une fourchette.
- Le prix au mètre ne couvre que le **forage** : cuvelage (`béléscső`) et cimentation annulaire, pompe immergée, réservoir et `vízjogi engedély` s'ajoutent (§11.1bis a-bis). La géologie du Pilis — karst, roche dure — peut renchérir sensiblement par rapport à une plaine alluviale.
Nappe libre — classe « talajvízmentes terület » (Talajvízszint mélysége a felszín alatt)
- ⚠ D'autres classes passent à moins de ~280 m sans tenir le point (Talajvízszint mélysége a felszín alatt → 0 – 2 m, 2 – 5 m, 5 – 10 m · Talajvíztükör nyugalmi szintje a felszín alatt → 2 – 4 m, 4 – 8 m) : une **limite de zone** est proche du bien. La classe retenue est celle du polygone qui contient réellement le point ; la carte est au 1:100 000 et son trait n'a pas la précision d'une parcelle.
- 🔑 **Aucune nappe libre cartographiée ici** (`talajvízmentes terület`) : il n'y a pas de `talajvíz` à 5 m, donc rien à polluer par ruissellement — mais rien à puiser non plus. Dans le Pilis et les collines de Buda, la ressource est alors le **karst** (`karsztvíz`) ou une nappe captive profonde (`rétegvíz`), que cette carte ne décrit pas : profondeur utile **non évalué**, à lire sur le log stratigraphique d'un forage voisin (§11.1bis a-bis).
- Cette carte ne dit **ni la potabilité ni la connexion entre aquifères**. Une classe de profondeur situe un niveau d'eau, elle ne décrit aucune ressource en eau potable (§11.1bis a-bis).
- Elle décrit la nappe **libre** (`talajvíz`), pas la nappe captive (`rétegvíz`) ni le karst (`karsztvíz`) — qui sont les deux seules cibles d'un puits foré potable dans ce dossier.
- Elle ne remplace ni le rapport de forage (`kútfúrási napló`) ni l'analyse d'eau : ces deux pièces restent non évalué tant qu'un vendeur ne les a pas produites.
- Mesure prise sur la copie locale SZTFH moissonnée le 2026-09-06 (46.85–48.1° N × 18.45–20.2° E) — le SZTFH a pu publier depuis. Une re-moisson est nécessaire pour tenir compte d'une mise à jour du SZTFH.
Sol · mikrorétegzett, agyagos aleurit, tufitzsinórokkal és homokkő
Tardi Agyag Formáció — mikrorétegzett, agyagos aleurit, tufitzsinórokkal és homokkő-betelepülésekkel
Aucune alerte nommée sur cette unité. La carte est au 1:100 000 : elle ne voit pas une parcelle, et un remblai récent n'y figure pas.
- 🔴 Une carte au **1:100 000 situe une formation, elle ne certifie pas une parcelle**. Un remblai récent, un marais comblé à la main au XIXᵉ siècle, une fosse, une cave effondrée : rien de tout cela n'y figure. Seule une **étude géotechnique** (`talajmechanikai szakvélemény`, CONTROLES §2.7) tranche — c'est la tâche T27 du backlog, et elle reste entière quoi que dise cette couche.
- Cimetières anciens sous ou près de la parcelle : **non évalué** — et il faut le dire franchement, **aucune source machine ne les donne**. Ni le SZTFH, ni OSM, ni le cadastre en ligne ne cartographient un cimetière désaffecté. Les deux seuls chemins réels sont le **cadastre historique consulté en mairie** (`régi kataszteri térkép`) et les **cartes militaires austro-hongroises** (1ʳᵉ à 3ᵉ levée). ⚠ `mapire.eu`, qui les publie, répond **403** : c'est un service commercial protégé, il n'est **pas** contourné (règle de conception n° 7). L'indice toponymique ci-dessous est tout ce que la machine sait en produire.
Toit et soleil · 🔴 1088 kWh/kWp/an
Toiture pans à 58° · ≈14 kWc installables (azimut du grand axe de l'empreinte OSM)
Productible 1088 kWh/kWp/an, pan sud-ouest, 60° hors du plein sud (repère hongrois : 1 150 à 1 250)
🔑 En décembre, une pente raide donne +3 % — c'est ce mois-là qui décide de l'autonomie, pas la moyenne annuelle.
- PVGIS applique l'ombrage du **relief** (horizon calculé sur modèle de terrain) mais **pas celui des arbres** ni des bâtiments voisins : la mesure d'ombrage sud d'OpenStreetMap reste la seule information sur la végétation (§11.2bis, conflit n° 1).
- Surface de pan et puissance crête sont **estimées** depuis l'empreinte OSM (~5 m² utiles par kWc, §11.2bis d) : elles classent, elles ne dimensionnent pas une installation.
- 🔴 Un onduleur non hybride **s'arrête** pendant une coupure réseau : sans batterie ni `sziget üzemmód`, ce productible n'apporte AUCUNE résilience. Présence d'un onduleur hybride : non évalué (§11.2bis i).
🟢 Pas d'ombrage sud mesuré dans le rayon interrogé.
Drapeaux du tri · 🔴 17/100
- bontando — « bontásra »
- ⚠ Eau 0.0/5 < seuil 3 — avertissement, pas une exclusion
- ⚠ Chaleur 0.2/5 < seuil 3 — avertissement, pas une exclusion
- ⚠ Terrain 735 m² < seuil 2000 m² — le conflit transport ↔ autonomie se joue ici
Nom du lieu · aucun indice
Aucune racine d'eau stagnante ni de cimetière dans la commune, l'adresse ou le titre.
🔴 Une correspondance toponymique est un **indice**, jamais une preuve : elle ne compte pas dans le score et n'écarte rien. Un nom de lieu peut avoir mille ans, avoir été déplacé, ou n'avoir jamais désigné le terrain de la parcelle. Réciproquement, **l'absence d'indice ne prouve rien** : la recherche exige les accents hongrois, et une adresse saisie sans accents ne correspondra à rien.
Ce qui n'est pas écrit ici n'est pas vérifié. La grille complète
est dans CONTROLES.md — 15 sections.
À demander au vendeur
Les mots exacts. Appui long pour sélectionner.
teljes tulajdoni lapextrait complet du registre foncierdaté de moins d'un mois, et le « complet » — pas le `szemle` §7.1helyrajzi szám (hrsz)numéro de parcelle cadastralecombien de parcelles ? chacune a son régime et sa propre `tulajdoni lap` §6.4térképmásolatcopie du plan cadastralà comparer au bâti réel : c'est là qu'apparaissent les extensions non déclarées §7.5energetikai tanúsítványcertificat de performance énergétiqueobligatoire à la vente ; son absence est une information sur le vendeur §7kútpuitsásott = creusé, fúrott = foré : la profondeur et la nappe atteinte n'ont rien à voir §11.1bisvízjogi engedélyautorisation d'eau🔴 un puits non déclaré se régularise aux frais de l'acheteur — le régime a été durci §5.2mértékadó árvízszintcote de crue de référenceaucune source machine fiable : à demander à KDVVIZIG, ou au vendeur s'il l'a §12árvíz / belvíz / fakadóvízcrue / eaux internes / remontée par le soltrois façons distinctes d'être inondé ; la troisième se produit sans débordement §12.3
Votre avis
♥ Aimé le 2026-09-14. Commentaire : « il faut environ 5 à 10M HUF pour finir le bien pour qu'il soit éligible pour un crédit immobilier. Le bien est situé dans une zone avec beaucoup de gitans. Le bien a un tres fort potentiel, sol chauffant presque partout. »
Trois états, pas deux : aimé, écarté, ou rien. Ne pas avoir posé d'avis n'est pas un avis négatif. Un avis n'entre dans aucun score.
Photos
Photos · 3 en local
Le bien
Ce que dit l'annonce
La maison individuelle a été construite en 2005 en briques porotherm 38, avec une dalle en béton et un toit en tuiles Branc. Le bâtiment comporte 3 niveaux, reliés entre eux par un escalier intérieur. Le troisième niveau est actuellement en état structurel. Le premier niveau, le niveau garage, a été transformé en logement. 1er niveau : 80 m². Initialement construit pour garage et rangements, il abrite ici l’installation technique et a été converti en logement. Pièces : salon, chambre à coucher, salle de jeux, cuisine-salle à manger, salle de bains avec douche et WC, local technique/ménagère. 2e niveau : 130 m² + 13 m² de terrasse couverte. Pièces : salon, 3 chambres à coucher, dressing, cuisine-salle à manger, cellier, salle de bains avec WC, WC séparé, 2 couloirs. 3e niveau : 130 m². Actuellement en état structurel. Des fenêtres isolées thermiquement ont été installées dans le bâtiment ; une chaudière combinée gaz fournit l’eau chaude et le chauffage, par padlófűtés (chauffage au sol) et radiateurs. La rénovation de l’immeuble a commencé : les revêtements et les portes intérieures ont déjà été démolis. L’acquéreur peut terminer l’immeuble selon ses propres conceptions. À proximité immédiate de l’immeuble, d’un côté se trouve une parcelle de construction, tandis que, sur les deux autres côtés, s’étend une bande forestière. L’immeuble est situé en zone urbaine, doté de tous les réseaux et éligible à un crédit. Pour les crédits subventionnés par l’État, l’immeuble doit être habitable ; il convient donc de terminer la rénovation (salle de bains, WC, installations sanitaires, revêtements, etc.) avant de demander le prêt. Le travail de construction sera réalisé par moi-même avec les matériaux choisis par l’acheteur, mais dans ce cas, le prix d’achat de l’immeuble s’élève à 79 millions de forints. Je ne sollicite pas l’aide de courtiers immobiliers. Ne me téléphonez pas inutilement, je n’ai signé aucun accord avec personne.
La traduction sert à lire ; le scoring travaille sur le hongrois d'origine.
Hongrois d'origine
A családi ház 2005-ben épült 38-as porotherm téglából, beton födémmel, bramac cserép fedéssel. Az épület 3 szintes, a szinteket egy belső lépcsőház köti össze. A harmadik szint jelenleg szerkezetkész állapotú. Az első szintet, a garázs szintet lakássá alakították át. 1 szint: 80nm Eredetileg garázsnak és tárolóknak épült és itt található a gépészet. Lakássá lett átalakítva. Helységei: nappali, hálószoba, játszószoba, étkezős konyha, zuhanyzós fürdőszoba WC-vel, gépészeti helység/mosókonyha/. 2 szint: 130nm+13nm fedett terasz Helységei: nappali, 3 hálószoba, gardróbszoba,étkezős konyha, kamra, fürdőszoba WC-vel, külön WC, 2 közlekedő. 3 szint: 130nm Jelenleg szerkezetkész állapotú. Az épültbe hőszigetelt nyílászárók lettek beépítve, kombi gázkazán biztosítja a meleg vizet és fűtést padlófűtéssel és radiátorokkal. Az ingatlan felújítása elkezdődött, a burkolatok, beltéri ajtók már bontásra kerültek. Az új tulajdonos a saját elképzelései szerint fejezheti be az ingatlant. Az ingatlan közvetlen szomszédságában az egyik oldalon egy építési telek van, a másik két oldalon egy erdősáv húzódik. Az ingatlan belterületi, összközműves és hitelezhető. Az államilag támogatott hitelekhez az ingatlannak lakhatónak kell lennie, ezért a hiteligénylés előtt a felújítást be kell fejezni(fürdőszoba, WC, szaniterek, burkolatok, stb.). A kivitelezést én végzem el a vevő által kiválasztott anyagokkal, de így az ingatlan vételára 79 millió. Ingatlanközvetítők segítségét nem kérem. Fölöslegesen hív, nem szerződöm senkivel.
Caractéristiques détectées · 11 détection(s)
Détections, avec leur citation
gaz_futes— « fűtés: gázkazán »gaz_halozat— « …egy építési telek van, a másik két oldalon egy erdősáv húzódik. az ingatlan belterületi, összközműves és hitelezhető. az államilag támogatott hitelekhez az ingatlannak lakhatónak kell… »napelem— « napelem: nincs »padlofutes— « …nyílászárók lettek beépítve, kombi gázkazán biztosítja a meleg vizet és fűtést padlófűtéssel és radiátorokkal. az ingatlan felújítása elkezdődött, a burkolatok, beltéri ajtók már… »kamra— « …130nm+13nm fedett terasz helységei: nappali, 3 hálószoba, gardróbszoba,étkezős konyha, kamra, fürdőszoba wc-vel, külön wc, 2 közlekedő. 3 szint: 130nm jelenleg szerkezetkész… »viz_halozat— « …egy építési telek van, a másik két oldalon egy erdősáv húzódik. az ingatlan belterületi, összközműves és hitelezhető. az államilag támogatott hitelekhez az ingatlannak lakhatónak kell… »beallo— « parkolás: udvari beálló »garazs— « …köti össze. a harmadik szint jelenleg szerkezetkész állapotú. az első szintet, a garázs szintet lakássá alakították át. 1 szint: 80nm eredetileg garázsnak és tárolóknak épült… »bontando— « …és radiátorokkal. az ingatlan felújítása elkezdődött, a burkolatok, beltéri ajtók már bontásra kerültek. az új tulajdonos a saját elképzelései szerint fejezheti be az ingatlant. az… »modern_falazat— « a családi ház 2005-ben épült 38-as porotherm téglából, beton födémmel, bramac cserép fedéssel. az épület 3 szintes, a szinteket egy… »panorama— « kilátás: panorámás »
Champs du portail
| Fürdő és wc | külön és egyben is |
|---|---|
| Fűtés | gázkazán |
| Kilátás | panorámás |
| Komfort | összkomfortos |
| Napelem | nincs |
| Parkolás | udvari beálló |
| Szigetelés | van - 10 cm |
| Építés éve | 2001 és 2010 között |
| Épület szintjei | 3 |