Eladó Ház, Pest megye Nagykovácsi Nagykovácsi

Trois états, pas deux : aimé, écarté, ou rien. Ne pas avoir posé d'avis n'est pas un avis négatif — c'est un bien que vous n'avez pas encore regardé. Un avis n'entre dans aucun score : le score mesure la résilience selon CONTROLES.md, vos préférences sont autre chose, et les mêler rendrait le score circulaire.

25/100 total pondéré 16.2, calculé le 2026-09-14T23:37 · connectivité non évaluée

Le score classe, il ne décide pas. Aucun critère de texte libre n'élimine : ni puits, ni forêt, ni cave voûtée. Seuls prix, surface, nombre de pièces et drapeaux juridiques explicites sont éliminatoires — une annonce qui ne mentionne pas un puits n'est pas une annonce sans puits.

Toute détection porte la citation qui l'a déclenchée, vérifiée littéralement dans le texte source. Si la citation ne dit pas ce que la détection prétend, la détection est fausse — c'est le seul contrôle qui vaille.

Position 47.57046, 18.89866 — coordonnées fournies par l'adapter dh_hu, précision « inconnue ». Ce point n'est pas la parcelle : les portails floutent (35 à 300 m) et le géocodage s'arrête à la rue. Il classe, il ne valide pas (§12.5).

Altitude 325 m ±7 m (eudem25m, DSM) ⚠ valeur non fiable — modèle de SURFACE : mesure la canopée et les toitures, pas le sol. Sur berge boisée l'erreur atteint +10 à 20 m. Maille de 25 à 30 m : le micro-relief qui décide de tout est invisible. Criblage uniquement, jamais une validation.

Ombrage sud non évalué — non mesuré cette passe

Nature du terrain Deluviális, részben szoliflukciós aleurit — aleurit (részben lejtőlösz) (d_Qp3-h_al)

Nappe libre classe « 2 – 5 m » (Talajvízszint mélysége a felszín alatt)

• ⚠ D'autres classes passent à moins de ~280 m sans tenir le point (Talajvízszint mélysége a felszín alatt → 0 – 2 m, 5 – 10 m, talajvízmentes terület) : une **limite de zone** est proche du bien. La classe retenue est celle du polygone qui contient réellement le point ; la carte est au 1:100 000 et son trait n'a pas la précision d'une parcelle.
• ⚠ Les couches SZTFH ne donnent pas la même classe (Talajvízszint mélysége a felszín alatt → « 2 – 5 m » · Talajvíztükör nyugalmi szintje a felszín alatt → « talajvízmentes terület ») : elles mesurent des grandeurs voisines mais distinctes, l'écart est une information, pas une erreur à masquer.
• Cette carte ne dit **ni la potabilité ni la connexion entre aquifères**. Une classe de profondeur situe un niveau d'eau, elle ne décrit aucune ressource en eau potable (§11.1bis a-bis).
• Elle décrit la nappe **libre** (`talajvíz`), pas la nappe captive (`rétegvíz`) ni le karst (`karsztvíz`) — qui sont les deux seules cibles d'un puits foré potable dans ce dossier.
• Elle ne remplace ni le rapport de forage (`kútfúrási napló`) ni l'analyse d'eau : ces deux pièces restent non évalué tant qu'un vendeur ne les a pas produites.
• Mesure prise sur la copie locale SZTFH moissonnée le 2026-09-06 (46.85–48.1° N × 18.45–20.2° E) — le SZTFH a pu publier depuis. Une re-moisson est nécessaire pour tenir compte d'une mise à jour du SZTFH.

Relais mobile le plus proche 2140 m, azimut 336° — Yettel, Telekom, One (codes OSM : gsm, umts, lte — saisie de contributeur, pas un relevé d'opérateur)

⚠ Une distance n'est pas une couverture. Une antenne à 800 m derrière une crête reçoit moins qu'une à 2 km en visibilité directe. Ce champ trie, il ne mesure pas la réception, et il n'entre dans aucun score.

Réseaux publics enterrés (e-közmű, nagykovacsi, croisé le 2026-09-11 — raccordable = trait public à moins de 15 m, cherché dans 250 m)

⚠ « Raccordable » n'est pas « raccordé » : un trait du réseau public passe au droit de la parcelle, ce qui ne dit rien du branchement existant, de son ampérage ni de son compteur. Seule l'annonce, ou une visite, le dit.

⚠ Les distances sont mesurées sur un rendu raster de 1,5 m par pixel, où le trait est DESSINÉ large de 1 à 3 pixels : elles valent à quelques mètres près, jamais au centimètre.

Géologie / karst (SZTFH) : non évalué — couche muette. Absence de mesure, pas absence de risque.

Sol (SoilGrids) : non évalué — couche muette. Absence de mesure, pas absence de risque.

• altitude 325 m ±7 m (eudem25m, DSM — ⚠ VALEUR NON FIABLE — modèle de SURFACE : mesure la canopée et les toitures, pas le sol. Sur berge boisée l'erreur atteint +10 à 20 m. Maille de 25 à 30 m : le micro-relief qui décide de tout est invisible. Criblage uniquement, jamais une validation.) — valeur de CRIBLAGE uniquement, jamais de validation
• hydrographie mesurée sur l'extrait OSM local, sans limite de rayon (`data/geo/hydro.geojson`) — indépendante de la disponibilité d'Overpass
• Overpass indisponible — proximités (forêt, transports, commerces, toit, ombrage, pylône) : non évalué cette passe. ⚠ Une absence de mesure n'est pas une absence de risque. L'hydrographie du §12 reste, elle, mesurée sur l'extrait local.
• productible photovoltaïque : **non évalué** — Overpass muet : aucune empreinte de toit, donc aucun azimut de pan à soumettre à PVGIS — non évalué, ce n'est PAS une absence de problème. ⚠ Absence de mesure, pas absence de potentiel : le §11.2bis reste à instruire sur photo aérienne.
• profondeur de la nappe libre (`talajvíz`) : **2 – 5 m** sous la surface — couche « Talajvízszint mélysége a felszín alatt », SZTFH — map.hugeo.hu, service `tvz/tvz100_all` (ArcGIS identify), carte au 1:100 000 : des CLASSES, pas des mesures — copie locale SZTFH moissonnée le 2026-09-06 (46.85–48.1° N × 18.45–20.2° E) — le SZTFH a pu publier depuis. Départage : polygones superposés départagés par la CONTENANCE (celui qui tient le point l'emporte sur ceux qui passent dans la tolérance) ; à défaut, par la classe la plus CONTRAIGNANTE, jamais la plus favorable ; l'aire ne départage que sur une réponse distante, qui ne dit pas la contenance ; les classes écartées sont toujours dites.
• ⚠ D'autres classes passent à moins de ~280 m sans tenir le point (Talajvízszint mélysége a felszín alatt → 0 – 2 m, 5 – 10 m, talajvízmentes terület) : une **limite de zone** est proche du bien. La classe retenue est celle du polygone qui contient réellement le point ; la carte est au 1:100 000 et son trait n'a pas la précision d'une parcelle.
• ⚠ Les couches SZTFH ne donnent pas la même classe (Talajvízszint mélysége a felszín alatt → « 2 – 5 m » · Talajvíztükör nyugalmi szintje a felszín alatt → « talajvízmentes terület ») : elles mesurent des grandeurs voisines mais distinctes, l'écart est une information, pas une erreur à masquer.
• Cette carte ne dit **ni la potabilité ni la connexion entre aquifères**. Une classe de profondeur situe un niveau d'eau, elle ne décrit aucune ressource en eau potable (§11.1bis a-bis).
• Elle décrit la nappe **libre** (`talajvíz`), pas la nappe captive (`rétegvíz`) ni le karst (`karsztvíz`) — qui sont les deux seules cibles d'un puits foré potable dans ce dossier.
• Elle ne remplace ni le rapport de forage (`kútfúrási napló`) ni l'analyse d'eau : ces deux pièces restent non évalué tant qu'un vendeur ne les a pas produites.
• Mesure prise sur la copie locale SZTFH moissonnée le 2026-09-06 (46.85–48.1° N × 18.45–20.2° E) — le SZTFH a pu publier depuis. Une re-moisson est nécessaire pour tenir compte d'une mise à jour du SZTFH.
• nature du sol sous le bien : **Deluviális, részben szoliflukciós aleurit** (`d_Qp3-h_al`), lithologie « aleurit (részben lejtőlösz) » — SZTFH — map.hugeo.hu, service `fdt100/fdt100_foldtan` (ArcGIS identify, couches 5 et 6), carte géologique au 1:100 000 — copie locale SZTFH moissonnée le 2026-09-06 (46.85–48.1° N × 18.45–20.2° E) — le SZTFH a pu publier depuis.
• 🟠 **Lœss — effondrement hydrique** — Lœss sous le point — « lejtőlösz » (lœss). **Ce n'est pas une alerte de marais**, c'est un point de vigilance distinct : le lœss porte très bien à sec et **s'effondre en s'humidifiant** (`roskadás`). Une canalisation qui fuit, une gouttière rejetée au pied du mur ou une remontée de nappe suffisent à le faire se tasser brutalement. À regarder avec le drainage des eaux pluviales et l'état des fissures.
• 🔴 Une carte au **1:100 000 situe une formation, elle ne certifie pas une parcelle**. Un remblai récent, un marais comblé à la main au XIXᵉ siècle, une fosse, une cave effondrée : rien de tout cela n'y figure. Seule une **étude géotechnique** (`talajmechanikai szakvélemény`, CONTROLES §2.7) tranche — c'est la tâche T27 du backlog, et elle reste entière quoi que dise cette couche.
• Cimetières anciens sous ou près de la parcelle : **non évalué** — et il faut le dire franchement, **aucune source machine ne les donne**. Ni le SZTFH, ni OSM, ni le cadastre en ligne ne cartographient un cimetière désaffecté. Les deux seuls chemins réels sont le **cadastre historique consulté en mairie** (`régi kataszteri térkép`) et les **cartes militaires austro-hongroises** (1ʳᵉ à 3ᵉ levée). ⚠ `mapire.eu`, qui les publie, répond **403** : c'est un service commercial protégé, il n'est **pas** contourné (règle de conception n° 7). L'indice toponymique ci-dessous est tout ce que la machine sait en produire.
• indices toponymiques : aucune racine d'eau stagnante ni de cimetière dans la commune, l'adresse ou le titre. ⚠ Une absence d'indice n'est pas une absence de risque — un cimetière désaffecté n'a le plus souvent laissé aucun nom.
• Cote de crue de référence (`mértékadó árvízszint`) et plus hautes eaux connues (LNV) : non évalué — aucune source machine fiable. À demander à KDVVIZIG (1088 Budapest, Rákóczi út 41 · [e-mail retiré]), tâche T40.

12 photo(s) publiées par le portail, aucune téléchargée en local — non évalué, pas « sans photo ».

Le même bien paraît sur plusieurs portails, avec des chiffres qui divergent — et parfois des distances au Danube différentes de plus d'un kilomètre. Comparez avant de conclure.

Aucun mouvement de prix enregistré.

Traduction française (gemma4:latest)

Nagykovácsiban, dans la voisinage de l'École Américaine, dans une rue tranquille, une maison familiale avec une vue panoramique magnifique est à vendre, située au bord de la forêt. Cette maison familiale, construite en 1990, propose à son nouveau propriétaire un foyer sur 3 niveaux (sous-sol + rez-de-chaussée + étage), avec une surface totale de l'emprise au sol d'environ 250 m², comprenant un salon au rez-de-chaussée et à l'étage, une cuisine séparée, une salle de bain séparée et un total de 5 chambres. Depuis les terrasses du rez-de-chaussée et de l'étage, on peut admirer de magnifiques vues panoramiques avec différentes orientations. Le *telek* (terrain) fait 480 m², et au-delà de la clôture, les sentiers de randonnée forestière commencent. Dans le jardin luxuriant donnant sur la forêt paisible, un agréable gazebo a été aménagé pour les conversations d'été, avec une zone peluée confortable et un jardin de fleurs à côté. À l'intérieur de la clôture, on trouve un espace de stationnement couvert pour trois voitures. Le toit en carreaux de faïence de la maison est en parfait état, et son chauffage fonctionne avec une chaudière à gaz et une *cserépkályha* (poêle en faïence). LA MAISON SUR 3 NIVEAUX : REZ-DE-CHAUSSÉE : Le salon du rez-de-chaussée est un espace confortable de 31 m², et en plus, on y trouve deux autres chambres, une cuisine, une buanderie, une salle de bain, des toilettes et un vestibule. À l'entrée, une terrasse couverte de 16 m² donnant sur la forêt, et en sortant du salon, une terrasse de 10 m² donnant sur le jardin sert au repos de la famille. ÉTAGE : L'étage peut également être utilisé comme un appartement complet avec un salon de 33 m², deux chambres, une salle de bain et une cuisine, rendant ainsi la propriété adaptée pour servir deux générations. En regardant depuis la terrasse de l'étage et les fenêtres, un merveilleux panorama s'ouvre devant nous, et grâce à l'environnement vert, nous pouvons toujours respirer un air frais. SOUS-SOL : Le sous-sol de 98,3 m² possède des pièces et des espaces supplémentaires, il est donc possible d'y créer un espace de vie séparé avec son propre accès indépendant. La maison familiale a été construite sur un *telek* (terrain) commun avec quatre autres maisons, et l'accord d'usage est en cours, elle ne peut donc être achetée qu'au comptant pour le moment. Si vous avez d'autres questions, veuillez me contacter et je serai ravi de vous faire visiter votre prochain foyer !

La traduction sert à lire. Le scoring, lui, travaille sur le hongrois d'origine : c'est là que sont les termes exacts.

Texte original (hongrois)

ENGLISH BELOW Nagykovácsiban az Amerikai Iskola szomszédságában, egy csendes utcában, erdő széli, gyönyörű panorámás családi ház eladó. Az 1990-ben épült családi ház 3 szinten (alagsor + földszint + emelet), összesen cca 250 m2 alapterületen, a földszinten és az emeleten is nappalival, külön konyhával, külön fürdőszobával és összesen 5 hálószobával kínál otthont új tulajdonosának. A földszinti és az emeleti teraszokról is különböző tájolású, csodás panorámás kilátásban gyönyörködhetünk. A telek 480 m2, a kerítésen túl pedig már az erdei túraútvonalak indulnak. A hangulatos erdőre néző buja kertben a nyári beszélgetésekhez egy kellemes szaletli került kialakításra, mellette kényelmes füves területtel, illetve virágoskerttel. A kerítésen belül összesen három autó számára találunk fedett beállót. A házon lévő cseréptető tökéletes állapotú, fűtése gázkazánnal, illetve cserépkályhával működik. A HÁZ 3 SZINTEN: FÖLDSZINT A földszint központi helyisége a hangulatos 31 m2 alapterületű nappali, ezenkívül helyet kapott itt további két hálószoba, konyha, kamra, fürdő, WC és előszoba. A bejáratnál egy erdőre néző 16 m2-es fedett terasz, a nappaliból kilépve pedig egy kertre néző 10 m2-es terasz szolgálja a család pihenését. EMELET: Az emelet szintén teljes értékű lakásként használható egy 33 m2 alapterületű nappalival, két hálóval, fürdőszobával és konyhával, így két generáció kiszolgálására is alkalmas az ingatlan. Az emeleti teraszról és az ablakokból kitekintve csodálatos panoráma tárul elénk és a zöld környezetnek köszönhetően állandóan friss levegőben lehet részünk. ALAGSOR: A 98,3 m2 alapterületű alagsorban további szobák és helyiségek találhatók, így ott egy külön lakrész is kialakítható saját, elszeparált bejárattal. A családi ház másik négy házzal együtt egy közös telekre épült és a használati megállapodás folyamatban van, ezért jelenleg csak készpénzre megvásárolható. További kérdéseivel keressen bizalommal és én örömmel körbevezetem Önt következő otthonában! In Nagykovácsi, next to the American International School, in a quiet street, a beautiful panoramic family house is for sale at the edge of the forest. The family house was built in 1990, offers its new owner a home on 3 floors (basement + ground floor + first floor), with a total floor area of approximately 250 sqm, with a living room on the ground floor and the first floor, a separate kitchen, a separate bathroom and a total of 5 bedrooms. From the terraces on the ground floor and the first floor, you can enjoy wonderful panoramic views with different orientations. The plot is 480 sqm, and beyond the fence, the forest hiking trails start. In the lush garden overlooking the cozy forest, a pleasant gazebo has been created for summer conversations, with a comfortable grassy area and a flower garden next to it. Inside the fence, there is a covered parking space for three cars. The tiled roof on the house is in perfect condition, and it is heated by a gas boiler and a tiled stove. THE HOUSE ON 3 FLOORS: GROUND FLOOR: The living room of the ground floor is a cozy 31 sqm area, in addition, there are two more bedrooms, a kitchen, pantry, bathroom, toilet and anteroom. At the entrance, a 16 sqm covered terrace overlooking the forest, and stepping out from the living room, a 10 sqm terrace overlooking the garden serves the family's relaxation. UPPER FLOOR: The upper floor can also be used as a full-fledged apartment with a 33 sqm living room, two bedrooms, a bathroom and a kitchen, so the property is suitable for serving two generations. Looking out from the upper terrace and the windows, a wonderful panorama opens up before us and thanks to the green environment, we can always breathe fresh air. BASEMENT: The 98,3 sqm basement has additional rooms and spaces, so a separate living area can be created there with its own, separate entrance. The family house was built on a common plot with four other houses and the usage agreement is in progress, therefore it can only be purchased for cash at this time. If you have any further questions, please contact me and I will be happy to show you around in your next home!

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